Doanh nghiệp bất động sản lo đáo hạn trái phiếu

Hiệp hội Thị trường Trái phiếu Việt Nam (VBMA) tính toán: Từ nay đến cuối năm, tổng giá trị trái phiếu đến hạn là 213.521 tỷ đồng; trong đó, 37% giá trị trái phiếu sắp đáo hạn thuộc nhóm bất động sản với khoảng 79.597 tỷ đồng. Vì vậy, áp lực đáo hạn của các doanh nghiệp sẽ tập trung chủ yếu vào quý II và quý III/2024. Các chuyên gia dự báo, nhiều doanh nghiệp bất động sản sẽ "đau đầu" lo đáo hạn trái phiếu.

Từ đầu năm đến nay, tổng giá trị phát hành trái phiếu doanh nghiệp được ghi nhận ở mức 10.715 tỷ đồng, giảm tới 61,5% so với cùng kỳ năm trước; trong đó, bất động sản vẫn là nhóm ngành có giá trị phát hành cao nhất với khoảng 6.400 tỷ đồng.

Bối cảnh dòng tiền yếu, tỷ lệ vay nợ cao, nguồn tiền mặt trả nợ đến hạn cũng hạn chế đang gia tăng áp lực cho doanh nghiệp bất động sản. Nhưng đáng chú ý là lượng trái phiếu đáo hạn trong năm 2024 vẫn còn thấp hơn nhiều so với khối lượng trái phiếu chậm trả gốc, lãi phát sinh năm 2023, lên đến 147.000 tỷ đồng.

Hiện nhiều doanh nghiệp bất động sản đã chủ động mua lại trái phiếu trước hạn, tuy nhiên tổng giá trị trái phiếu đã được mua lại mới đạt 18.278 tỷ đồng, giảm 38,4% so với cùng kỳ năm 2023. Bất động sản cũng vẫn là nhóm ngành dẫn đầu, chiếm 45,1% tổng giá trị mua lại trái phiếu trước hạn với con số tương ứng khoảng 8.250 tỷ đồng.

Các chuyên gia nhận định: Thị trường trái phiếu doanh nghiệp quý I/2024 vẫn trầm lắng là do tiếp nối tình trạng này từ năm 2023. Những sự việc lớn gây xôn xao dư luận tại các tập đoàn lớn đã khiến nhà đầu tư mất rất nhiều niềm tin vào thị trường này.

Ngoài ra, Nghị định 65/2022/NĐ-CP sửa đổi, bổ sung một số điều của Nghị định số 153/2020/NĐ-CP quy định về chào bán, giao dịch trái phiếu doanh nghiệp riêng lẻ tại thị trường trong nước và chào bán trái phiếu doanh nghiệp ra thị trường quốc tế có hiệu lực trở lại cũng đã siết chặt điều kiện cá nhân tham gia mua bán trái phiếu doanh nghiệp. Đặc biệt, đối với những lô phát hành trái phiếu lớn thì phải có xếp hạng tín nhiệm.

Tiến sỹ Nguyễn Trí Hiếu, Chuyên gia Tài chính - Ngân hàng cho biết: Hiện tại, các nhà phát hành trái phiếu đang gặp rất nhiều khó khăn trong việc tìm nguồn vốn để trả nợ. Dù đã hết quý I, nhưng thị trường bất động sản vẫn đang khá trầm lắng, chưa có nhiều khởi sắc và hồi phục được như kỳ vọng. Tình trạng mất cân bằng cung - cầu vẫn chưa được cải thiện khiến thanh khoản kém, tiềm lực tài chính của doanh nghiệp yếu…

Dù đã có một số doanh nghiệp phát hành những lô trái phiếu mới nhưng lượng rất ít, không đáng kể. Trong khi lượng phát hành trái phiếu mới giảm mạnh thì từ nay đến cuối năm, áp lực đáo hạn trái phiếu của các doanh nghiệp vẫn rất lớn.

Mặc dù vậy, ghi nhận thực tế cho thấy, nhiều doanh nghiệp bất động sản đã rất nỗ lực trong việc xóa sạch nợ trái phiếu. Dữ liệu từ Sở giao dịch Chứng khoán Hà Nội (HNX) cho thấy, có 35 doanh nghiệp bất động sản đã dứt nợ vay từ trái phiếu mà phần lớn nhờ tích cực mua lại trước hạn với tổng số tiền thanh toán cho trái chủ hơn 20.000 tỷ đồng. Đây là động thái rất tích cực bởi thị trường bất động sản vẫn chưa thoát khỏi tình trạng khó khăn kéo dài.

Một số doanh nghiệp chia sẻ, từ khi lãi suất thị trường có dấu hiệu hạ nhiệt, họ đã chủ động mua lại trước hạn nhiều lô trái phiếu nhằm giảm bớt gánh nặng về chi phí lãi vay vốn ở mức cao tại thời điểm phát hành.

Điển hình như Công ty TNHH Điền Phát Land, Công ty TNHH Hoa Kim Anh, Công ty TNHH Vinh An Điền, Công ty TNHH Đầu tư và Phát triển Đô thị Đắk Lắk, Công ty TNHH Minh Khang Điền, Công ty TNHH MTVSunrise Power Đăk Psi, Công ty cổ phần City Garden, Công ty cổ phần Hong Lim Land, Công ty cổ phần Địa ốc Downtown, NBB, CEO, HDG đã chi từ 157 tỷ đồng đến 770 tỷ đồng để mua lại trái phiếu trước hạn; đồng thời xóa hết nợ trái phiếu. Tổng số tiền đã chi của những doanh nghiệp này là hơn 5,1 nghìn tỷ đồng.

Tuy nhiên, áp lực đáo hạn trái phiếu từ nay đến cuối năm vẫn rất lớn, đặc biệt là đối với doanh nghiệp bất động sản. Bởi hiện nay, phần lớn doanh nghiệp ngành này đều đang đối mặt với tình trạng "khát" tiền. Trong khi đó, theo đặc thù của ngành thì hoạt động kinh doanh của doanh nghiệp phụ thuộc phần lớn vào vốn vay. Do đó, khả năng trả nợ của các doanh nghiệp bất động sản vẫn là một bài toán khó.

Theo Tiến sỹ Nguyễn Trí Hiếu, dòng tiền của doanh nghiệp vẫn sẽ đến từ tín dụng, phát hành cổ phiếu và đặc biệt đến từ việc các doanh nghiệp bất động sản sẽ phải bán bớt tài sản để trả nợ. Tuy nhiên, việc bán tài sản để trả nợ cũng là việc không dễ dàng đối với doanh nghiệp bất động sản vì họ khó có thể bán tài sản với giá dưới chi phí đầu tư – ông Hiếu phân tích.

Trước thực trạng này, Tiến sỹ Nguyễn Văn Đính, Phó Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản Việt Nam khuyến cáo, để không phải đối mặt với nguy cơ vỡ nợ, doanh nghiệp cần nhanh chóng tái cơ cấu lại các khoản nợ. Đồng thời, cân nhắc việc bán bớt tài sản, thậm chí chấp nhận hòa vốn hoặc lỗ để có dòng tiền trả nợ, hoàn thiện những dự án có thể thanh khoản ngay khi đưa ra thị trường.

Ngoài các nguồn tài chính quen thuộc như tín dụng ngân hàng và trái phiếu doanh nghiệp, thị trường cũng cần có các cơ chế, chính sách để phát triển, thu hút, đảm bảo vận hành hiệu quả các nguồn vốn từ các sản phẩm tài chính khác như quỹ đầu tư bất động sản - REIT, quỹ tiết kiệm nhà ở, chứng khoán hóa bất động sản..., hay kênh khác như đầu tư trực tiếp, gián tiếp nước ngoài..., ông Đính đề xuất.

Công ty VNDirect cho rằng, cần tiếp sức cho thị trường trái phiếu doanh nghiệp. Hiện áp lực đối với dòng tiền và vấn đề trái phiếu doanh nghiệp đáo hạn vẫn là thách thức lớn đối với nhóm doanh nghiệp bất động sản trong năm 2024.

Trong khi đó, hoạt động phát hành trái phiếu doanh nghiệp riêng lẻ có thể trầm lắng trở lại, khi Điều 3 Nghị định 08/2023/NĐ-CP sửa đổi, bổ sung và ngưng hiệu lực thi hành một số điều tại các Nghị định quy định về chào bán, giao dịch trái phiếu doanh nghiệp riêng lẻ tại thị trường trong nước và chào bán trái phiếu doanh nghiệp ra thị trường quốc tế cho phép tạm ngưng “quy định về việc xác định tư cách nhà đầu tư chứng khoán chuyên nghiệp là cá nhân; quy định về thời gian phân phối trái phiếu của từng đợt phát hành; quy định xếp hạng tín nhiệm đối với doanh nghiệp phát hành trái phiếu” đã hết hiệu lực thi hành từ ngày 31/12/2023. Thay vào đó, thị trường trái phiếu doanh nghiệp sẽ phải áp dụng theo Nghị định 65/2022/NĐ-CP từ ngày 1/1/2024.

Để gỡ khó cho doanh nghiệp trong phát hành trái phiếu, Chuyên gia kinh tế - Tiến sỹ Nguyễn Minh Phong cũng đề xuất: Cần gia hạn hiệu lực của Điều 3 Nghị định 08/2023/NĐ-CP đến hết năm nay, thay vì hết hiệu lực vào ngày 31/12/2023 để tạo điều kiện thuận lợi cho doanh nghiệp phát hành trái phiếu riêng lẻ và nhà đầu tư cá nhân đầu tư trái phiếu riêng lẻ trong năm 2024, nhằm phù hợp với thực tiễn doanh nghiệp...